요즘 부동산 시장에서 화두가 되는 것은 역시 다주택자 양도세 중과세와 임대주택 등록활성화 얘기다. 여기에 보유세 인상 검토 얘기도 한몫하고 있다. 그래서 다주택자들은 집을 팔아야 하는지 아니면 보유해야 하는지 또 아니면 임대주택사업자 등록을 해야 하는지 아니면 하지 않아도 되는지 고민에 빠져 있다.

임대사업자 등록을 하면 임대기간 동안 주택을 매도하지 못한다
지난해 12월 13일 정부는 다주택자들의 임대주택등록을 활성화하려는 대책을 발표했다. 정부가 발표한 이 대책의 핵심은 다주택자들은 빨리 임대주택 사업자 등록을 하라는 것이며 하지 않으면 보유세 인상 등 불이익을 준다고 협박하고 있다. 물론 임대주택 사업자로 등록을 하면 가장 큰 혜택은 양도세다. 다주택자가 임대주택으로 등록해 5년 이상 임대하면 양도세 중과세 대상에서 제외된다. 특히,준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제를 70%까지 받아 단기 임대주택보다 더 혜택이 크다.

잘만 활용하면 상당한 양도세 절세 효과를 얻을 수 있다는 것이다. 따라서 주택을 장기간 보유할 목적이라면 임대주택 등록에 따른 감면 혜택을 확인하고 적극 활용할 필요도 있다. 그러나 일단 임대주택 사업자로 등록을 하고 임대를 하면 그 기간 내에는 매도할 수 없다. 어쩌면 이 조항 때문에 다주택자가 임대주택 사업자 등록을 꺼릴 수도 있다고 생각한다. 뿐만 아니라 임대주택 사업자가 되면 처리해야 할 일도 많다.

우선 표준계약서 사용은 물론 세입자 변경 시마다 관할 관청에 신고해야 하고 언제 누구에게 얼마에 임대했는지 상세하게 기록해야 한다. 또한 매년 1월 세무서에 사업자 현황을 신고하고 5월에는 다른 소득과 합산해 종합소득세를 신고해야 한다. 9월엔 종합부동산세 유예 신고도 해야 한다. 이를 어길 경우 과태료(최소 100만 원에서 최고 1000만 원)를 물어야 한다.

그러니 선뜻 임대주택 사업자 등록에 나서지 않을 수도 있다는 말이다. 아마 그래도 임대기
간 동안 매도하지 못하는 것이 가장 큰 걸림돌이 아니가 싶다.

이런 경우 양도세가 면제된다
그런데 우선 다주택자는 내가 다주택자로서 임대사업자 등록 대상자인지 아닌지를 꼭 확인할 필요가 있다. 무조건 다주택자라고 모두 임대주택 사업자 등록 대상이 되는 것은 아니다. 즉, 다주택자라고 모두 양도세가 중과세되는 것은 아니라는 말이다.

첫째, 본인이 소유한 주택을 유형별로 구분해 투자수익률 변동에 대비하는 것이 좋다. 소유 주택 중임대주택이 있는지부터 살펴봐야 한다. 지난 1986년 1월 1일부터 2000년 말까지 신축해 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 주택을 5가구 이상 임대하고 있는 다가구주택 소유자라면 당시 구청에 임대등록을 하지 않았더라도 양도세가 감면된다.

둘째, 양도세 감면 대상이거나 중과세 대상에서 제외되는 주택을 갖고 있는지도 확인해야 한다. 과거엔 정부가 부동산 경기 침체기에 주택을 취득하면 면세 혜택을 주는 경우가 있었다. 대표적인 예는 지난 1998년 5월 22일부터 1999년까지 그리고 2001년 5월 23일부터 2002년까지 미분양 아파트를 최초 분양 계약한 경우 양도세 감면은 물론 다주택자 중과세 대상에서도 제외된다. 또한 해당 기간에 준공이나 일반분양을 계약한 재건축아파트 조합원 혜택을 누릴 수 있다.

셋째, 소득세법 부칙 제9270호에 따라 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 주택을 취득한 경우에도 다주택자 중과세 대상에서 제외된다. 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 미분양아파트나 주거용 오피스텔, 기존 주택 중 1가구 1주택자가 보유한 주택(국민주택규모(전용면적 85㎡)이하, 6억 원 이하)을 취득하기로 하고 계약한 경우 양도세가 감면되며 다주택자 중과세 제외 대상에 해당한다.

이 경우 2018년 4월 1일 이후 다주택자 중과세가 시행되더라도 일반세율이 적용된다. 따라서 이에 해당하는 다주택자들은 양도세 중과세 감면 대상 주택부터 처분해 주택 수를 줄이는 것이 유리하다.

넷째, 현재 1가구 1주택인 경우 주택 보유 기간이 2년 이상, 매매 가격이 9억 원 이하일 때 양도세 전액을 면제한다. 2주택 이상 보유한 다주택자는 이러한 전제조건을 감안하여 계획을 짜는 것이 좋다.가장 먼저 처분하는 주택이 1가구 1주택으로 인정받으려면 다른 주택이 임대주택으로 등록돼야 한다. 또 2년 이상 거주한 주택을 먼저 처분해야 한다. 9억 원 이상의 고가 주택은 임대주택으로 등록해도 중과세를 피할 수 없다. 따라서 고가이면서 매매차익이 큰 주택이 있으면 미리 거주 요건을 충족해 거주 주택으로 만드는 게 유리하다.

다섯째, 1가구 2주택자도 예외적으로 양도세 면세 혜택을 받을 수 있다. 일시적 2주택자에 해당하는 경우다. 주택을 구입한 지 1년 지난 뒤 새로운 집을 샀을 때가 그렇다. 이때 두 번째 주택을 매입한 날로부터 3년 이내 첫 번째 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 간주해 양도세가 면제된다. 따라서 다주택자는 이런 경우에 해당하는지 살펴볼 필요가 있다. 단, 기존 주택에 대한 비과세 소멸기한이 따로 있으니, 기한을 확인해 놓치지 말아야 한다.

여섯째, 보유 또는 취득한 주택이 감면 대상인지를 꼭 확인해야 한다. 확인방법은 등기권리증에 있는 매매계약서를 살펴보면 된다. 통상 양도세 중과세 감면 대상 주택은 매매계약서에 ‘감면 확인’ 도장이 찍혀 있다. 단, 양도세 중과세 감면 주택이라고 해도 주택 수 산정에는 포함될 수 있다. 따라서 주택 수 산정에서도 제외되는 감면 주택인지를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

마지막으로 다주택자가 임대주택 사업자 등록을 하지않고 보유 2주택 중 1가구를 자녀에게 증여하는 경우 자녀가 미성년자라면 증여세 재원 마련이 걸림돌이 될 수 있다. 미성년 자녀는 돈을 변제할 능력이 없기 때문에 증여자가 자녀의 증여세를 대납하는 증여세무 설계를 따로 해야 한다. 이때 주의해야 할 점은 증여한 부동산을 매각한 자금을 부모가 관리하겠다며 본인 명의 통장에 입금하면 그 순간 자녀가 매각 대금을 부모에게 증여한 것이 되어증여세가 부과된다. 따라서 매각 대금은 자녀 명의통장으로 관리해야 한다.

다주택자가 임대주택 사업자로 등록하면?
그러면 다주택자가 임대주택 사업자로 등록을 하면 유리할까? 불리할까? 그것은 등록자의 조건에 따라 다르다. 직장인의 경우 본인 연봉을 제외한 임대료, 연금, 이자, 배당, 사업, 근로, 기타소득 합계가 7200만 원이 넘으면 구간요율이 변경돼 건강보험 금액이 크게 증가한다. 또한, 2018년 7월부터 직장인 건강보험료 부과체계 개편에 따라 월급 이외 추가 소득이 연간 3400만 원 이상이면 기존 건강보험료 외에 월평균 13만 원가량(2017년 보험요율 기준)을 더 부담해야 한다. 2022년 7월부터는 추가 소득이 연간 2000만 원 이상인 직장인은 월평균 11만 원가량을 더 내야 한다.

또한 부부 중 남편과 아내(전업주부)가 각각 한채씩 주택을 보유한 경우도 있다. 이 경우 아내 명의의 부동산을 임대사업자로 등록을 하면 지역건강보험 가입자가 되어 건강보험료를 납부해야 하는 것 아닌가 걱정이 된다. 피부양자가 소유한 토지,건축물, 주택 등에 대한 재산세 과세표준액 9억 원 이하면 피부양자 자격을 유지할 수 있다.

또한 임대사업자로 등록한 상태에서 발생한 임대사업 소득이 연 2000만 원 이하일 경우 2018년엔 소득세가 비과세된다. 하지만 임대사업자 소득이 연 2000만 원 이하인 임대사업자로 등록을 한 전업 주부도 2019년부터는 기본적으로 지역건강보험 가입자가 되어 건강보험료를 납부해야 한다. 그리고 2020년 말까지 임대사업자로 등록하면 연간 2000만 원 이하 임대소득에 대한 건강보험료 인상액을 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%까지 감면해 부담을 줄였다. 임대 등록 유무에 따라 건강보험료 납부 금액이 각각 31만 원(8년 임대시)과 154만 원으로 5배가량 차이가 난다. 4년 임대는 연 92만 원만을 납부하면 된다.

다만, 임대사업자 등록 시 필요경비율을 70% 인정받아 임대소득 연 1355만 원까지 세금이 부과되지 않고 피부양자 자격도 유지할 수 있다. 또한, 2주택 사업자가 본인이 거주하는 주택 이외 나머지 주택 1채를 전세로 임대한 경우 소득세와 건강보험료를 추가 부과하지 않는다. 나머지 1채를 보증부월세로 임대한 경우 임대소득 연 1333만 원까지는 비과세하고 초과 시 소득세(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)를 감면해준다. 물론 미등록 임대주택은 연임대소득 800만 원(월 66만 원)까지만 비과세한다.

상속주택도 임대주택사업자로 등록해야 하나
마지막으로 상속주택에 대해서 알아보면 갑작스럽게 부모님이 돌아가시는 바람에 어쩔 수없이 다주택자가 되는 경우가 있다. 이 경우 상속 주택부터 매매하는 것이 좋다. 상속재산은 피상속인이 배우자가 있는 경우 10억 원, 배우자가 없는 경우 5억 원까지 기본공제를 받을 수 있기 때문이다. 물론 보유하고 있는 주택부터 처분하는 경우 보통 1가구 1주택비과세 여부를 판단할 땐 상속받은 주택은 없는 것으로 본다. 따라서 매도하는 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했다면 양도세가 부과되지 않는다. 또한, 거주하던 주택을 먼저 판 상태에서 상속개시일로부터 2년 후 상속 주택을 처분하면 상속 주택도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이제는 똘똘한 주택 하나만 소유해라
문재인 정부는 지난해 5월 9일 대통령에 취임하면서 이제 ‘평생 살 집 걱정 없는 대한민국을 만들겠다’고 선언하면서 투기와의 전쟁도 선포하였다. 이후 부동산시장 안정화를 위한 대책을 6번이나 발표했다. 그중 가장 강력하다고 하는 양도세 중과세 시행이 점점 닿아오고 있다.

특히, 금년에는 대출규제와 금리인상 가능성, 입주물량 공급과잉과 재건축 초과이익환수제 시행 등 모두가 부동산시장에는 불리하게 작용할 것이다. 이런 와중에 지난 해 11월29일 정부는 주거복지로드맵을 발표하면서 100만 가구 임대주택 공급계획도 발표했다. 더욱이 2015년부터 과잉공급 되었던 주택들이 입주를 시작하면서 일부지역에서는 미입주 사태가 벌어지고 있으며 지속적으로 주택공급은 늘어나면서 인구까지 감소하고 있어 주택시장 위축은 불 보듯 뻔하다.

이러한 현상은 매매시장이나 전월세 시장 모두에 영향을 미칠 것이다. 따라서 예전처럼 주택을 투기의 대상으로 생각하고 투자하는 시대는 지났다. 정부도 이런 점을 감안하여 다주택자들에게 임대주택사업자로 등록을 하고 그 사회적 책임을 다하라는 것이다. 그러나 시장경제를 추구하는 나라에서 임대사업자로 등록을 하고 주택을 임대하면 그 기간 동안 매도하지 못하게 하는 것은 좀 과하지 않나 싶다.

어쨌든, 주택은 의·식·주의 하나이며 국민 누구에게나 필요한 물건이며 소유의 대상이다. 그러니 주택은 투기의 대상이 아니라는 말이다. 주택은 이용의 개념으로 빨리 바뀌어 시장이 안정되기를 바란다. <글/ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수, (사)대한부동사학회 이사장>